住宅ローンの借り換えの前に繰上げ返済はするべき？

質問

住宅ローンを住宅金融公庫から銀行に借り換えをしようと思っていますが、無知なもので、教えてください。

基本的に借り換えというものは、前のところで借りた金額をそのまま同額を借りるのですか？少しの蓄えができている場合、その金額を差し引いて借りることはできないのですか？

例えば、2000万残金があるとして、借り換えを申し込むときは、そのまま2000万を借り替えるのですか？500万あったら、500万は自分のお金で返して、1500万借りるということはできるのですか？

もし、できないのならば、今の段階で繰上げ返済をしておくのがいいですか？それとも、借り替えてから、すぐに繰上げ返済をしたほうがいいのですか。

金額が変われば、借りる条件や金利に関わってきそうで。手数料の違いで考えたほうがよいのですか。

いろいろ教えてくださればうれしいです。
よろしくお願いします。

回答No.4

FF-man · ベストアンサー

こんにちは。
簡単にお話しますと、借換えを行う場合、現在融資を受けている住宅金融公庫に対して、その時点の借入れ残高等を一括支払いしなければなりませんので、新たに借換える金額は、
(1)現在の借入れ残高（住宅金融公庫）
(2)一括返済の手数料（住宅金融公庫）
(3)借換え先の手数料（借換え先の銀行等）
(4)登記変更に係る諸費用（税金、司法書士への報酬等）
の必要な金額から、自己資金を差し引いた金額となります。
ここで、
(1)＝２０００万円
(2)～(4)＝２００万円
自己資金＝５００万円
とした仮定した場合、新たに借換える金額は、２０００＋２００－５００＝１７００万円ということになります。また、自己資金による繰上げ返済は借換えをお考えになっているならば、繰上げ返済の手数料がもったいないので、借換えの際に活用したほうが賢明です。
具体的に、それぞれが幾らくらいになって、どの程度お得なのか、または損なのか等については、意中の銀行に行ってご相談されるとよいでしょうね。前述の試算はあくまでも例です。
ただ、借換えにあたってご注意いただきたいことは、失礼な言い方になるかもしれませんが、住宅金融公庫、銀行等はそれぞれ独自の基準に基づいて融資の可否を決めるため、住宅金融公庫で融資受けられたから銀行でも大丈夫というわけではく、これまでの返済実績は勿論、勤務先、年収、借入れ金額、担保価値等について独自の視点から審査されますので、住宅ローン以外のローンを予め一括返済しておく等の前準備をキチンとなさっておいた方がよいと思います。
まずは銀行に行って、いろいろとご相談なさってみてください。
不安でしょうが、がんばってください。

お礼

大変詳しく説明していただき、ありがとうございます。
（２）から（４）で200万いるんですか！
借り換えも簡単ではないんですね。
200万ですか～。甘くないな～。
ローンを組むのは、自分の信用も関係してくるんですね。
わかっていたつもりですが、改めて勉強になりました。
まずは、銀行へ行くことですね。頑張ります！！

回答No.3

noname#11476

借換えのときに、資金があれば、次の借換え先ではその金額を差し引いて借換え可能です。

また一度繰上返済してからの借換えでは繰上返済手数料の分だけ損です。

借換え先に同時に資金があるので借換え金額を減らす旨をお伝え下さい。

お礼

ありがとうございます。
負担を減らしたいので、次の借り入れは頑張って少しでも額を減らしたいのです。
いつもいろいろ教えていただき、助かります。

回答No.2

yamaotoko

「基本的に借り換えというものは、前のところで借りた金額をそのまま同額を借りるのですか？少しの蓄えができている場合、その金額を差し引いて借りることはできないのですか？
例えば、2000万残金があるとして、借り換えを申し込むときは、そのまま2000万を借り替えるのですか？500万あったら、500万は自分のお金で返して、1500万借りるということはできるのですか？」
→現在の残高2000万円でも、1500万円でも、nosisi33さんのご希望の金額で、借換えできます。但し、当然ながら、借換え先が、nosisi33さんの年収、年齢、返済期間、担保物件の評価等々により、貸出金額の上限を設定しますので、必ずしも、希望金額とはいかない場合もあります。

「もし、できないのならば、今の段階で繰上げ返済をしておくのがいいですか？それとも、借り替えてから、すぐに繰上げ返済をしたほうがいいのですか。」
→一括返済になります。

借換えの流れ
１．希望の銀行（Ａ銀行）に融資を申し込む。その際、今、お借りになっている住宅ローンの申し込みに必要となった書類と、ほぼ同じものが必要です。
２．融資が決まれば、契約書等にサイン及び押印する。
３．現在借りている住宅金融公庫の取扱銀行（Ｂ銀行）に、一括返済の申し込みをする。そうすると、返済残金、及び、手数料が分かります。
４．実行日に、Ａ銀行からＢ銀行に残金及び手数料を送金する。
５．抵当権抹消書類一式をＢ銀行に引き取りに行く。
６．抵当権抹消登記と、設定登記を同時に申請する。

借換え手数料
１．一括返済の手数料　２．借換え先銀行の保証料等
３．抵当権抹消登記費用（登録免許税不動産の個数×1.000円、司法書士の報酬約10.000円）　４．抵当権設定登記費用（登録免許税は借入金額の0.4％、又は、0.1％。報酬は、約20.000～50.000円）

余り、うまくまとめられませんでしたが、参考にして下さい。

お礼

詳しく説明していただき、ありがとうございます。
特に、借り換えの流れがわかりやすくて、参考になりました。借り換えの時のイメージが沸いてきました。
行動に移せそうです。

回答No.1

tomoki

＞基本的に借り換えというものは、前のところで借りた金額をそのまま同額を借りるのですか？少しの蓄えができている場合、その金額を差し引いて借りることはできないのですか？

できます。いくら借りられるか、は銀行の方の審査がありますのでそれに通る、通らないで変わってくるかもしれませんが、基本的に可能です。

銀行に行って見積もりを作ってもらうといいと思います。返す期間、金利、繰り越し返済の有無など多種多様奈条件で見積もりを作ってもらってその中で返済が楽で返済合計金額の安いものを選べばいいのではないでしょうか。最近はローンプラザなど土日でも開いているところがたくさんありますので専門家が相談に乗ってくれると思います。

お礼

ありがとうございます。
そういうやり方もできるのですね。
なにぶん、初めてのことだし、わからないことだらけで、助かります。
土日の相談に早速行ってみようと思います。