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賃貸アパートマンション仲介業の資金繰りを教えてください。
初めまして。 現在は一般の会社員をしていますが、 将来、賃貸アパートマンション仲介業をできたらと考えています。 そのために大まかな資金の流れを教えていただきたく思います。 例えば、 ・1件8万円のアパートを仲介でき、1年間住みつづけてもらえた場合、1年間でどのくらいの利益をあげることができるのか。 ・週刊住宅情報などの情報誌に広告を出す場合、1ページあたりどのくらいコストがかかるのか。 ・1ページ広告を出したとして、それに対する反応、効果はどのくらいか。 ・今のところインターネット広告の効果はあるのか。 と、このようなことを知りたく思っています。 知り合いに不動産業を営んでいる方がおらず、書店でも調べあげることができなかったので、こちらの方に問い合わせを出させていただきました。 よろしくお願いいたします。
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・1件8万円のアパートを仲介でき、1年間住みつづけてもらえた場合、1年間でどのくらいの利益をあげることができるのか。 回答・・・８万円×１２ヶ月＝９６万円になりますが仕入れ金額（購入価格）及 び調達資金コスト（公的、民間資金融資による利息）、不動産に関す る税金、等がありますが分かりやすく言いますといくらで購入し何年 で償却するかです。つまり１０００万円で購入したマンションが月８ 万円ですと年間９６万円の収入です、１０００万円÷約１００万円で すと１０年目以降からが実利益となりますがこの間上記のような費用 がかかりますので実際は１２～１３年後からが実利益になると思いま す。この間に退去後にすぐユーザーが入居してくれるか？家賃を滞納 してしまった場合など１室だけでは到底利益を上げることが難しいと 思います。 ・週刊住宅情報などの情報誌に広告を出す場合、1ページあたりどのくらいコストがかかるのか。 回答・・・住宅情報誌等によりますと １ページ＝平均３、４万円～５万円くらいです。 １行＝２,０００円～３０００円くらいです（帯び情報と言います。） 不動産業者間のみの広告媒体も在りますので不動産業者に依頼すれば 貸主からの契約報酬内で雑誌等に載せてくれます。 ・1ページ広告を出したとして、それに対する反応、効果はどのくらいか。 回答・・・シビアに言いますがあまり期待できません。 ユーザーが直接不動産業者に来店したり下記のような理由からです。 ・今のところインターネット広告の効果はあるのか。 回答・・・これからの反響はこちらに移行すると思います。 広告としてのコスト、スピード、不特定多数の閲覧度、機器の発達 による手軽さ（携帯電話によるアイモード）など・・・ これは私の私見ですが、これからの不動産仲介業は大変厳しくなります。仲介業つまりブローカー業とは売主と買い主の間を取り持つことで報酬を得ていましたがインターネットの普及で直接の両者が取引を出来るようになっていくからです。 専門知識が必要な高額の取引においても不動産業者でなければと言う感覚はもう私には在りません。証券業界、信託、銀行系など金儲けに聖域なしの様相をなしてきている昨今、賃貸仲介は先細りが見えます。大手のエ○ブルさんにしても仲介報酬を半額にしています。これはユーザー取り込みやお上による行政指導などが原因です。これからの賃貸マンションは分譲に移行していくと言われています。不動産業のサイトを載せておきましたので参考にしてください。
その他の回答 (2)
こんにちは。 賃貸物件の手数料は通常、家賃の一ヶ月分です。 契約時に手数料を頂戴すれば、一年経っても他に収入はありません。 管理を行なわず単純に斡旋だけなら、年間100件以上の仲介が必要でしょう。 1件8万円としても、100件で800万円ですから、諸々の経費を考えると一人で 営業してるとして、これでぎりぎりの線です。やっと食える位です。 大家さんとの契約で管理（契約から家賃集金、修繕・補修の手配、苦情処理等） を引き受けるなら、最低200件の管理が必要でしょう。 管理費5千円として、200件で毎月100万円、年間1.200万円は必要です。 その間にも、空き部屋の新規契約や更新時の手数料収入などが100～200万円ほど あると考え、年間1.400万円位の売上がないとやっていけません。 管理する場合は到底一人では対応出来ないので、従業員を使うことになりますし、 連絡のための通信費や移動に関わる車両関係費等が大幅に増えるのでこの位は どうしても必要です。 不動産屋ですから、当然人通りの多い場所に事務所を構えます（駅前でなくても） 7坪の事務所を借りたとして、坪当たり2万円として家賃14万円。 その他諸々の経費を合わせ、ただ事務所を開いているだけで月に30万円は かかると思って下さい。年間で360万円。 3ヶ月に一回50万円の折り込み広告を出したとして年間200万円。 トータル560万円は一人でやっている場合でもかかります。 800万円から差し引くと年収240万円ですから、ぎりぎりのところでしょうか。 まあ実際には年間に2～3件でも、売買の仲介をすればぐっと楽になりますが・・・ ネット広告の効果については、私は分かりません。 ですが、私自身が物件を探そうと思ったらやっぱり直接不動産屋に行くでしょう。 すぐに現地を見ることが出来ますし、色々確認も出来ますから。 人通りの多いところで、店舗の正面にズラッと物件案内を貼っておくのが一番 効果がありそうな気がしますが・・・。 やっぱり住みたいと考える地元を探しますからね。 自分で始めるのは何でも大変ですが、成功すれば大きな収入を得られるので 頑張って下さい。 ところで宅建の資格は当然お持ちなんでしょうね？
お礼
better-life様、ご回答ありがとうございます。 賃貸物件斡旋業もやはりかなり厳しいということがわかりました。 このようになにも知らない私は、当然もっていなければならない宅建も持っていません。もちろんこれはなんらかの形で解決はしようとは思っています。 しかし、先のお礼にも書きましたが、何も知らない私が生意気ながら古い業態であると思いますので、なんらかのブレイクスルーをできたら、と思っています。 丁寧なご回答ありがとうございました。
- kensaku
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仲介業というのは、賃貸住宅の斡旋ということでよろしいでしょうか？ 普通は、１件の契約（２年から３年）で１か月分の家賃、というところではないでしょうか？ その他に家賃集金、設備管理などを行う場合でも、月額家賃の１０から２０％だと思います。 その場合、滞納家賃が発生した場合に自分でリスクを負うのか？ 貸し主のリスクとして、あくまで集金代行にするのか？ 当然前者の方が手数料は高くとれます。 ワンルームマンションを建てた業者が、１部屋ごとに分譲して、借り主を捜し、家賃の集金代行や、ウィークリーマンションとして貸し出すなどということも、よくあります。 家主の手間をどれだけ肩代わりしてあげるかで、フィーは変わってくるでしょう。
お礼
kensaku様、ご回答ありがとうございました。 私自身、全くこの業種のお金の流れを知らないため大変参考になります。 はずかしながら仲介手数料だけでどうしてやっていけるかと疑問に思っていたくらいで．．． ありがとうございました。
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お礼
さっそくのご回答ありがとうございます。 とても参考になりました。 私も仲介業は確かにこれから厳しくなると思います。 しかしなにかによって市場を整備できれば、逆にチャンスがあるのではと考えています。 甘いかもしれませんが、そうできるよう頑張りたいと思っています。ありがとうございました。 １つめの質問は私の聞き方が悪かったと思います。 あくまでも仲介業者として、大家さんに賃料をお渡しした後に、手数料、管理料などとしてどのくらい利益を得ることができるかということを聞きたかったのです。 (もちろん契約によるでしょうが、一般的な通例として) もしよろしければ、こちらもお教えいただけますでしょうか。よろしくお願いいたします。