根抵当のついた家、しかし債権者は別の人、契約しても大丈夫？

質問

購入希望者がが多いとのことで、購入申込書に記入し仲介不動産に提出（お金は預けていない）までやりました。内緒で登記簿をとった所、所有者は二人の女性（母と娘、娘は離婚しているらしい）で、2000万円の根抵当がついています。しかし、債権者は同じ名字の男性（購入時にも載っていない）でした。H８年に新築、H１０年に某有名金融機関で８００万円の根抵当（金銭消費貸借引）設定、H11年に抹消ではなく変更で１６００万円に、H１２にそれを抹消したが、同じ日に他の金融機関で新たに２０００万円の根抵当（金銭貸借取引の他に、手形債権、小切手債権が追加）が設定され、現在に至っているようです。不動産は司法書士が立会いで抵当権の抹消を金曜日にするので心配ないというが、売り主と債権者が違うのに、確実にできるものなのでしょうか？現在、債権者は一緒に住んでいないわけですし。（もともと同居人であったか否かも不明です。）この取引の問題点、注意点を教えてください。取引をすすめても大丈夫でしょうか、やめたほうが無難でしょうか？
金曜日（７日）に手付け金、１００万円を持ってきて契約してくれと仲介不動産はいっています。また土地、建物登記簿両方に同じ内容が書いてありますが、合わせて２０００万円の抵当権なのでしょうか？それとも４０００万円と考えるのでしょうか？まったくの素人でわからず、日にが迫り、あせっています。それと物件の売値は２３００万円です。

回答No.1

tk-kubota · ベストアンサー

契約時に契約事項をよくお読み下さい。普通に仲介業者が仲介しているなら売買契約時に一条づつ読み上げそれを説明してくれますから、その時、特に残金決済時に抵当権が抹消されるかどうかをお聞き下さい。
今回の場合、Ｈ１２年に１６００万円を抹消し同日に２０００万円の抵当権が設定してあると云うことは、例え、土地建物が同一内容としても多分２０００万円と思われます。（共同担保目録で確認できます。）そして、司法書士もおられ、抹消できるとのことのようですから心配はないと思います。
でも、私の気のついた点は、契約日が７日なのに何故その日に抵当権の抹消ができるか心配です。その債権者は２０００万円もらわなければ抹消しないはずですし、そのお金はdeka-carさんから貰って抹消するのが普通ですから・・・　
次に、普通、売り主は物件所有者で債務者です。deka-carさんから貰う代金は２３００万円ですからその内２０００万円は金融機関に返済しなければなりません。そうしますと売り主の手元には３００万円しか残りません。それで納得しているのでしようネ？　特に今回は２人の共有名義であることや離婚云々であることから所有権の移転と抵当権の抹消は確実にできるか気を付けて下さい。

お礼

早くのアドバイス感謝しております。たしかに借金を返すのに家を売るわけですから、こちらのローン審査もしないうちに抵当権がはずせるわけないですよね。
それから、普通は売主＝債務者とのアドバイスをいただき、それなら、私素人でもなんとなく理解できます。素人にわかりやすくいえば、「借金があるので家を売る」ということでしょうから。しかしこの事例だと、借金しているのは家の人間ではないのに、持ち主が家を売って借金を返してあげる、ということですよね？これはどういう意味なのか考えてみると不自然ですし、それで本当に根抵当をはずすことが可能なのでしょうか？
また、教えていただければ助かります。
あいがとうございました。

回答No.4

zawayoshi

土地と建物の登記簿に書いてある根抵当権に"共同担保"ってのが書いてありませんか?
　で、その番号(ex."共同担保 目録(あ)第1234号")が同一であれば、同一の根抵当
権ということで2000万円の根抵当権であると証明されます。

　あと、不動産取引の契約約款に
"買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消しなければなりません。"
とあるはずです。この文面があれば大丈夫です。

　すすめちゃって良いと思いますよ

お礼

すぐにアドバイスいただき、感謝しております。早速登記簿を見ましたら、共同担保目録があり、両方同じ番号でした。ということは全部で2000万円ということですね？
それから、契約約款のこの文面は、白紙の使っていないものを見てもかいてあるものなのでしょうか？それなら事前に使う用紙を見せてもらおうかと思っています。
本当にありがとうございます。また、お世話になることもあるかもしれませんので、よろしくお願いいたします。

回答No.3

Eivis

前向きのお答えではありませんが、お話の内容のような取り引きは「プロ」の世界に任せる方が無難です。

素人はプロが「乙欄」が綺麗にしたものを買うのが「鉄則」で物件が世上に出て来た時は「リスク」が解消された分高価になる筈です。

金曜の１００万円は、物件を押さえるためとしても私の感覚では９９％のリスクの匂いを感じ取ります。

抵当権抹消と所有権移転が同時に行われていても「隠れた権利者」が出てきて、どうにもならない例は「非常に多い」のです。

●複雑な権利関係の土地売買には、生半可な法律知識では解決出来ない「表に出ない問題」が多い事だけは忘れないで下さい！

お礼

すばやいアドバイス、感謝しております。
本当にそうですね。物件がすばらしく、一目ぼれしていたので、素人のくせに手に入れる手段ばかり考えていました。「アトノマツリ」ではすまない買い物、二人の子供をかかえていますので、おかげさまで目がさめた気がします。もう少し慎重に、自分たちだけでの挑戦はやめます。
ありがとうございました。

回答No.2

noname#154219

1.取引に司法書士が立ち会えば原則的には安心といえるでしょう。（所有権の移転と抵当権の抹消が書類で揃っていなければ取引にストップをかけるからです。）
2．土地と建物が同じ内容であればおそらく抵当権は合計で2000万円と思われます。
3．同じ名字の男性が債権者とのことですが債務者の間違いではないですか。債権者はお金を貸している方で通常は金融機関です。内容からすると離婚された元のご主人が自ら債務者となって奥さんのために借入をしたうえで奥さん名義にした為ではないかと思われます。

お礼

すばやいアドバイス、感謝しております。
登記簿をおく見ましたところ、やはり男性は「債務者」でした。債務者＝お金を借りて、返す義務のある人、債権者＝お金をかして、担保を抑える権利のある人、この解釈で
まちがいありませんか？この様な書類は難しい言葉、似た漢字が並んでいるので私たち素人は見間違えてしまいます。アドバイスいただいたので気をつけようと思いました。それから、おうちを購入した時点で、女性２人の名義になっているようですが、（都市公団の持ち物から抵当権がつかずにそのまま二人の名義になっているので、現金で買ったということでしょうか？）男性が元のご主人と仮定すると、どの項目を見ると名義変更かどうかがわかりますか？教えていただければ助かります。
また、お聞きすることもあるかも知れませんのでそのときはお願いいたします。