敷金を返却しないことで有名な不動産会社なのですが・・・（その２）

質問

敷金を返却しないことで有名な不動産会社なのですが・・に回答していただいた方々あとがとうございます。私も勉強しましたが再び質問です。

　まず、敷金５か月分の内訳はすべて敷金です。福岡では礼金というのはあまりききません。内訳にも大家さんがお礼として受け取るお金などは含まれていないということを不動産会社に確認しました。私が預けている敷金は￥６５０００×５ヶ月の￥３２５０００です。
　そして戻ってきたお金は￥２７８５０です。
　契約時の特約事項により４か月分は返ってこないことになっています。理由は書いてありません。電話で確認したところ「掃除などのためなんですけど・・最初からそういうきまりになっているので。」というわけのわからない答えが返ってきました。残りの￥６５０００から清掃代￥２００００が引かれていたのですが明細はなく、明細書を見せてほしいといっても「僕じゃよくわからないので」という始末。でもほんとにその人は何もわかっていない様だったので、上司に確認してからということで今日のところは了解しました。あと洗濯用蛇口先交換の代金として￥３０００引かれていました。

　私の質問は敷金４か月分は返却しないという特約事項を借地借家法の「建物の賃借人・転借人に不利な特約は無効とする」に基づいて無効にできる確率はどのくらいであるかということです。
　次に敷金４か月分になぜ消費税がかかるのかということ。
　そして洗濯用蛇口を壊したりはしていないので、通常の使用状態の範囲に含まれるのではないかという点です。私は検査をするときの立会いを求めていたのですが何の連絡もないままでした。納得できません！あと返還するときの振込みの費用もしくは現金書留の料金はどちらが負担するものなのでしょうか？

　みなさんの経験談、意見、アドバイスなどお願いします。

回答No.5

oo1

ひょっとして「特約」にしていることが突破口である、とその弁護士は考えたのかもしれませんね。結果に大変興味があります。出来ればこの質問を締め切らないで、後でご報告頂けると回答のし甲斐もあるというものです。

補足

敷金返還問題に無事けりをつけることができました。本来なら全額返ってくるものだったのですが、私も人間ですし、大家さんに世話になったということもあるので少し負担するということで了解しました。途中いろいろと法律家の方に相談しましたが、どの人も私の言い分が正しいと言ってくださいましたし、不動産会社も本来は全額返さなければいけないということを認めていたので、それだけで満足です。ただ、不動産会社の対応の遅さ・悪さには不満が残りますが・・・。

　内容証明を送ればすぐに全額返ってきたのですが、今後のことも考えてなるべく話し合おうと思ったため、こんなにも時間がかかってしまいました。これでよかったのかはわかりませんが、敷金問題からやっと開放されたということがなによりうれしいです。

回答No.4

oo1

礼金や償却の定めは需給関係を反映しています。礼金を賃料の前払い的性格を有するものとした判例もあります。資本主義下に措けるマーケットを反映した不動産価格や賃料（礼金や償却）を、自由人が相互に承認したのが契約ですから、それを否定する理屈としては、借地借家法の強行法規では少し無理があるような気がしますね。

また、かつて関西、特に大阪では保証金が賃料の２０ヶ月で、明渡し時に８割返し、つまり４ヶ月償却と言う時代がありました。しかし、その後高い保証金が敬遠され、一方、償却の４ヶ月だけがそのまま残っていたりします。最近では保証金６ヶ月、償却４ヶ月といった状態だと聞きます。相場的には福岡に似ていませんか。

ご質問の福岡の事情を正確に知っている訳ではありませんが、一般の賃貸市場に晒される賃貸条件は、上述のような経過や事情があったり、また市場相場に基づいていると推定されますので、民法の公序良俗違反にもなり得ないのではないですか？

一見、預り金の８割相当も理由なく償却されるのは法外な感じはしますし、出来れば質問者、借主の力にはなりたいとは思うのですが、法律には素人ながら、回答者の拙い経験と思考からは、その回収は、やはり困難であろうと言うのが、率直な意見です。それは兎も角、交渉の成功を期待します。

回答No.3

oo1

＞無効にできる確率
ゼロです。契約締結時点で、四ヶ月分の償却は家主の懐に納まったのです。これに関しては、明細等は関係がありません。質問者も合意して署名押印した賃貸借契約に基づいているのです。

＞敷金４か月分になぜ消費税
これは敷金償却分の四ヶ月のことだと思いますが、参考ＵＲＬの通り、住宅に関しては、賃料や礼金並びに敷金の償却分は非課税扱いですから、明らかに不当です。

＞清掃代￥２００００が引かれていたのですが明細はなく、…
それは賃借人の契約上の義務なのか、から交渉することです。これは明細を求めるべきでしょうね。むしろ、相手方は提示する義務がある。

＞洗濯用蛇口
交換の理由がよくわかりませんね。しかし、実際に交換しているのであれば、諦めざるを得ないかも…。交換の理由を聞いて、領収書を見せてもらうことです。

＞振込みの費用もしくは現金書留の料金
契約に明記されている場合は仕方ないですね。ない場合でも、せいぜい、一言断ってからにして欲しい、と抗議するくらいでしょうかね、残念ながら。

なお、相手方が不動産業者のようですから、都道府県の不動産業者指導窓口に相談する旨をいえば、すぐにコーサンするかもしれません。

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/6225.HTM

補足

回答いただきありがとうございます。せっかく回答していただいたのですが、この質問を参考にされる方のために補足させていただきます。

　悩むばかりでこれ以上はどうしようもできないと思い、法律家の方に相談してみたところ、４ヶ月分を無理由で差引く特約など、当然無効で、全く効力はありませんと言われました。借地借家法では、賃借人に一方的に不利益な特約をしても無効なのだそうです。県の住宅課に連絡したり、敷金返還の内容証明などを送りつけるべきだと言われました。少額訴訟を起こしても勝算が十分あるそうなのでがんばってみようと思います。

回答No.2

maisonflora

母が賃貸マンションを経営しています。
　１．敷金４ヵ月引きは、入居者に不利でなく、有効です。
　２．敷金には消費税は、かからないはず。
　３．振込み費用等をひいた金額を返します。
　４．明細のない費用請求は、おかしいですから、内容証明郵便を出すとともに、
　都道府県の宅建担当部課へ苦情の書面を提出してください。

補足

この回答を参考にする方のために補足させていただきます。

　まず、敷金の金額にもよりますが、１ヶ月引きくらいならともかく、４ヶ月引きは明らかに無効なのだそうです。法律家の方に相談しました。理由があるなら別ですが。仮にその理由が清掃代などであれば、賃借人は払う必要がないのでその契約は無効となります。

　次に振込・書留の費用は契約書に書いていない限り、どちらが負担するかは決まってないようです。賃借人が「送ってください」と言った場合は負担することになりますし、不動産会社の処理の都合であれば不動産会社が払うということになります。賃借人が取りにくれば当然、発生しません。

　トラブルが起こらないように、正しい契約書を作成するようお伝えください。

回答No.1

halohalo

まず、４か月分を返さないという特約を承知で契約したのならこれは
還ってこないでしょう。不利な特約は無効というのは例えば３ヶ月滞納した場合
大家の権限で家財を売却などして支払うとか、一方的に家財を家の外に
放り出して出て行ってもらう。などのことです。
建設省（今は国土交通なんたら省かな？）が出したガイドラインがあり
通常損耗と経年変化についてはこれを請求できないと定めています。
原状回復などが発生する場合どうゆう事象かなど細かく定めていますので参考に
すると良いでしょう。
往々にして不動産会社は返すのがもったいないため、うやむやにしてしまう
場合がほとんどです。がこの件の場合最初から４か月分は還さないと
契約に入っているため、かなり厳しいと思います。
ただ消費税分と通常損耗分(蛇口）、残りの６５０００円から引かれたクリーニング代については、明らかにおかしいので強く出たら還ってくる可能性はありますね。
あとはどこまでしつこく返還を求めていくかです。