住宅ローンについて教えて下さい

質問

マンションを購入する事になり、住宅ローンを決めなくてはいけないのですが、全く分からないので教えて下さい。宜しくお願いします。

１５００万円借り入れします。
年収５００万円、妻と二人暮し、子作りの予定なし。妻はパートに出る予定??

地方銀行Ａ　キャンペーンで金利１．４％、３年固定。元利均等
（繰上げ返済手数料が５２，５００円掛かります）
地方銀行Ｂ　キャンペーンで金利１．２％、３年固定。元利均等
（繰上げ返済手数料が２１，０００円掛かります）
ＡとＢの銀行共に利用条件（銀行との取引でポイントを貯める）があり、Ａの銀行は条件がクリア出来そうなのですが、Ｂの銀行はクリアは少し頑張らないと無理そうです。

それとも、１０～３５年の固定金利で元金均等にした方が良いのでしょうか？
ローンを組む年数も悩んでいます。３５年か２５年にするか…
ボーナス払いも、この先いつボーナスカットになるか分からないので、当てにしない方が良いのか？
無知な為、悩みが多いのですが、宜しくお願い致します。
言葉が足りない点がございましたら、補足致します。

回答No.6

noname#11476 · ベストアンサー

>１年～２年に１度は最低１００万円の繰上げ返済をしたいと思っていますが、
これは確実ですか？つまりお子さんがいるかどうかわかりませんが、いるとすれば教育費の出費を見込んでいるかとか、車の購入費がかかることなども見込んでいるかとか、海外旅行に行きたいので出費がかかる年があるとか、そういう長期的なプランの中で繰上返済できる見通しが立っているのかどうかです。
（これをライフプランといいます）

>この場合だと２つの方法のどちらがお得なのでしょう
金利動向で変わるから答えはないのですが、適当に仮定して、２年に１００万の繰上返済が可能として試算してみましょうか。
ご質問者の場合にはローン自体は期間２０年で組むとよいでしょう。

１５００万、全期間固定金利２．８％（フラット３５利用）、２０年で毎月８１６９６円です。年間では９８万ほどで年収比率も２０％弱ですから、特段に無理はないと思われます。（楽というわけではありませんが）

変動ｏｒ短期固定金利であれば初めから期間１８年程度がよいでしょう。
毎月返済額は７８６０２円とほぼ上記と同額で年間返済比率も１９％弱です。

これに更に２年で１００万の期間短縮繰上を繰返すと仮定します。

変動ｏｒ短期固定の金利動向としては、簡単に当初５年間は１．４％、その後５年間は３．５％、更に５年後からは７％としてみます。

で結論をいうと全期間固定は１４年で完済し、変動ｏｒ短期固定は１３年で完済します。
ただ総支払い金額自体はどちらも似たようなもので総額７０万ほどしか違いがありません。（短期が優位）
これは金利の予想が変われば簡単に逆転するので、まあほぼ同等と見て良いでしょう。

金利予想はあくまで仮のもので実際にどうなるかはわかりません。
今は超低金利時代で、アナリストによると当面はあまり上がらないということなので５年後からは３．５％程度としました。１０年後以降はこの異常事態は終わりを告げるとして、昔の金利推移で少し高めの７％（昔は４～９％位ですね。６％程度が多いかな）にしました。

あとは決断です。安全を取るのかリスクをとるけど金利推移が安く移行することに期待するのか。

お礼

mickjey2様
再度、ご回答頂き有難うございます。

子供はおりませんので、教育費はないのですが、車の買いかえは忘れておりました。

具体的な数字を出して頂き、大変参考になりました。
また、色々な質問に答えて下さり本当に助かりました。有難うございます。

皆様に教えて頂いたことを参考に決断したいと思います。お世話になりました。

回答No.5

syunmaru

>繰上げ返済は銀行ＡＢ共可能ですが、
銀行Ａは手数料が５２５００円
銀行Ｂは手数料が２１０００円程掛かります。

この条件から申しますと、銀行Ｂは、圧倒的に有利です。
それだけに、審査も厳しいのでは???、と、思います。

これからは、飛躍的に景気が良くはならないと思います。
と、言う事は、利息も上がらないと言う事です。

100万円単位で、繰上げ返済されるのでしたら、長期ローンが良いと思います。
生活にも余裕が出ます。
その心の余裕は、私の経験から、大切です。

マイホームを持つと言う事は、心にも張りが出ますので、嬉しい悩みで、頑張ってください。

お礼

再度アドバイス頂き本当に有難うございます。

＞それだけに、審査も厳しいのでは???、と、思います
確かに、銀行Ｂは審査が厳しいです。お取引ポイントを貯めないと無理そうです。

今は、ローンの事で頭がいっぱいですが、心にゆとりも欲しいですね。
無理をしないと言う事も大事だと思います！

度々のご回答本当に感謝いたします。
syunmaru様の言葉、励みになりました。
頑張ります。

回答No.4

syunmaru

銀行は、一箇所でも良いと思いますが、繰上げ返済の時の事を聞いて見てください。(可能かどうかを聞いてください)

例えば、30年ローンの内、5年間払った時点で、残りの返済期間が、25年になります。
その時点で、200万円の貯蓄が出来て、200万円分の繰上げ返済が、出来るかどうかです。

銀行により、部分的の繰上げ返済が出来ない銀行と、部分的の繰上げ返済が、出来る銀行とが有ります。

部分的の繰上げ返済が、200万円返済したとします。
その時点で、25年の返済が残っていましても、200万円の繰上げ返済をしましたので、25年よりも、もっと短い返済期間になります。

そうしますと、精神的にも楽になります。
私の場合は、

お礼

アドバイス頂き有難うございます。
お礼が遅くなりまして申し訳ございません！

繰上げ返済は銀行ＡＢ共可能ですが、
銀行Ａは手数料が５２５００円
銀行Ｂは手数料が２１０００円程掛かります。

１年～２年に１度は繰上げ返済をしていきたいのですが、
手数料が高いのも気になります。
３０年ほどの長いローンを組んでおいて、繰上げ返済をしていくか、２５年のローンで頑張るか悩みます。

色々教えて下さって有難うございました。
また、気づいた事があったら宜しくお願い致します。

回答No.3

noname#11476

まずご質問者の場合には年収の３倍程度の借り入れですから、それほどきつくはないでしょう。
この場合短期決戦で２０年以内の期間でローンを組んで、１５年程度で返済するような考え方と安全を重視して全期間固定にしていく考え方の２通りあります。

総返済額は短期決戦の方が低くなる可能性は十分ありますが、金利上昇リスクは当然あるため、どちらを選択するのかはご質問者の判断となります。
もし２０年以上返済期間が必要ということですと全期間固定を考えた方がよいでしょう。

借りる先は一箇所にしてください。複数から借り入れるとローンを組むさいの諸費用も２倍かかることになりますので損です。

元金均等払いは当初返済額がかなりきつくなりますが、ただご質問者の程度の借り入れでしたら可能性はないわけではありません。ただあまり銀行の住宅ローンにはこの設定が無い場合もあります。
これはあとは繰上返済することで同等の効果を狙うとよいでしょう。

お礼

ご回答頂き有難うございます。
お礼が遅くなり申し訳ございません！

＞年収の３倍程度の借り入れですから、それほどきつくはないでしょう
多額の借入れは初めてですので、そう言って頂けて安心しました。

mickjey2様の仰るように銀行ＡＢ共、金利１．●％のキャンペーンの物には【元金均等払い】はありませんでした。

教えて頂いた２通りの方法にも悩みます。
１年～２年に１度は最低１００万円の繰上げ返済をしたいと思っていますが、
この場合だと２つの方法のどちらがお得なのでしょう

もし宜しければ、教えて頂けると幸いです。
よろしくお願い致します。

回答No.2

noname#19073

ボーナス併用は無しか、仮に併用するにしても最小限に留めるという価値観は共通かと思います。

しかし、ローンの方で個人的見解ですが、返済計画に無理がなく、審査も問題なければ私なら長期固定金利で借入れます。

3年固定後1年毎に金利見直しというのは、考え方にもよりますが、今一先が見えないようにも思えます。多少の金利の差はありますが、長期固定でも低金利の商品も出ていると思いますので、予想外のリスクを考えると安心かなと思います。

その時代背景にあった商品に見直し（借り替え）したり、常に最も賢い方法を模索し、場合によっては変更するような人であれば、スタート時点で最も金利の低いものでスタートするというのもよいかもしれませんが。
（単に私が面倒臭がりなのと保守的なのかもしれませんが）

いずれにせよ、価値観の問題なので参考程度に。

お礼

ご回答頂き有難うございます。

私もどちらかと言えば、保守的な考えなので
intheforest様に似ているかもしれません。
長期固定金利も考えてみようと思っています。

アドバイス参考にさせて頂きます。
有難うございました。

回答No.1

syunmaru

私の個人的な考え方です。

地方銀行Aでも、地方銀行Ｂでも、借りられる方から、借ります。
条件は、
地方銀行Ａ　キャンペーンで金利１．４％、３年固定。元利均等
（繰上げ返済手数料が５２，５００円掛かります）
地方銀行Ｂ　キャンペーンで金利１．２％、３年固定。元利均等
（繰上げ返済手数料が２１，０００円掛かります）
で、良いと思います。

今後の事も考えて、ボーナス併用は止めましょう。
毎月の返済だけにします。
ボーナス分は、貯金に回して下さい。

共稼ぎのの場合は、奥様のパート分を返済分に回します。

基本は、毎月の返済は、少なくして、余ったお金を貯蓄して、後で、一括返済に回します。
ですから、地方銀行Aと、Bの両方から借りたほうが、一括返済が、楽です。

お礼

ご回答頂き有難うございます。

お伺いしたいのですが…（無知ですみません）
ＡＢの銀行、両方から借りると言うことなのでしょうか？
その場合、どのようなメリットがあるのでしょう??
（１つの銀行からの借り入れしか考えてなかったので）
宜しければ、またアドバイスお願い致します。

何があるか分からないので、ボーナス併用は止める事にします。

是非、参考にさせて頂きます。
有難うございました。