借地権の名義変更に関する質問
- 祖母が大阪市とＡ社から借りた土地の名義変更を考えています。会社名義に変更することはできるのか、変更にかかる金額はどれくらいか知りたいです。
- 現在、祖母が借りている土地は業者に貸しており、わずかな収入もあります。私は有限会社を設立する予定で、土地の名義を会社名義に変更したいと考えています。
- また、Ａ社から借りている土地は祖父が亡くなった際に祖母の名義に変更した時、２０万円近くの費用がかかったと聞きました。現在も祖母が存命ですが、金額の変更はあるのでしょうか。
- ベストアンサー
借地権の名義変更にかかる金額等につきまして
祖母が大阪市とＡ社からそれぞれ土地を借りていまして（借地権というのでしょうか？）それぞれ土地代を大阪市とＡ社に支払っている状態です。 同時に、ふたつの土地は業者に貸しているため、微々たるものですが収入もあります。 今回祖母が、その２つの土地の借地権の名義を孫の私に変更してくれることになりました。 その際、私としては、有限会社を建てる予定ですので、会社名義で変更したいと思っております。 まず、祖母の名義から、会社名義に変更することが出来ますでしょうか？ 次に、借地権の名義変更はどの程度の金額が掛かるものなのでしょうか？ この２点を教えていただければ嬉しく思います。 ちなみに、Ａ社から借りている土地は、祖父が亡くなった際祖母の名義に変更した時、Ａ社に２０万円近く支払ったと聞きましたが、祖母は現在存命ですので、また金額等に変更が出ますでしょうか？ わからないことばかりで、説明が不十分な場合もあると思いますが、教えていただければ幸いです。 どうぞ宜しくお願いいたします。
- 10467
- お礼率66% (4/6)
- その他（税金）
- 回答数1
- ありがとう数2
- みんなの回答 （1）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
まず初めに断っておきますが、借地権に絡む問題は非常に難しいので、回答を書いても ご理解いただけるかどうか・・・ 必ず資産税に強い税理士等の専門家に依頼することをお勧めします。 しかし、それでは回答になっていないので、参考程度に見ておいて下さい。 借地権の慣行のある地域では、借地権割合というものが存在します。 底地部分が3割、借地権部分が7割、というようにです。 これは、例えば更地で1億円の土地に借地権を設定すると7千万円の権利金を 地主に支払う慣行のある場所、となります。 路線価には目安となる借地権割合が載っていますが、基本的には相続や贈与の際にしか 使用できないので、売買等になりますと相場が判らなくてはなりません。 （若しくは公示価額相当額又は鑑定評価となります） また、借地権とは広義で土地を借りる権利ですが、借地借家法では主に建物の所有を 目的としているものとなりますので、今回のような土地の又貸しには該当しない こととなります。 この土地には10467さん側が所有する建物が建っていないのですよね？ このような土地を転貸借地権と言います。 また、登記されているものを地上権と言い、これは建物が建っていなくても 強固な権利になりますので、借地借家法の適用を受けることとなります。 また、登記はされていなく、建物も所有していないとなると、このような権利を 賃借権と呼びます。 この場合には、権利の強さの状況によって評価額などが変わります。 要するに、10467さんの言われている借地権が、 (1)登記されている借地権（地上権） (2)登記されていない借地権 (3)建物を所有していて、登記されている借地権（地上権） (4)建物を所有していて、登記されていない借地権 (5)建物を所有していない、登記されている賃借権（地上権） (6)建物を所有していない、登記されていない賃借権 (7)賃借権に至らない賃借する権利 のどれに該当するのか、若しくはどれにも該当しない権利なのか、ということです。 これらのうち、どの権利に該当するのかが判らないと正しい判断は出来ないのです。 ・・・難しいですよね。 これらを正しく判断した上で、無償で借地権を10467さんへ贈与すると評価額に応じて 贈与税が課税されますし、申告をしないと権利金の認定課税という規定もあります。 また、個人間の贈与でしたら路線価額であるのに対し、法人を立ち上げて贈与する ということだと、時価での評価となり法人税の範疇となります。 （現在の税制では個人間の贈与時の認定課税も時価であるという説があります） 法人の場合には、相当の地代という高い地代を収受しないと、法人側に自然発生借地権 が発生することになりますし、さらに地代や役員賞与等の認定課税があります。 この辺りは無償返還の届出ということで回避できますが、逆に個人間ですと 無償に近い固定資産税くらいの地代（使用貸借と言います）でないと、後々の課税関係 が難しくなってきたりします。 大阪市内と言うことで、借地権の慣行がある場所だと思いますので、借地権の権利に ついては慎重に事を運ばないと、あとでで痛い目に遭います。 私の事務所にも紹介により年間に数件の割合で、税務署から否認されそうなんだけれど どうしたら良いのか？と駆け込んでくる方が居ますが、ほとんどが「後の祭り」となって おります・・・。 当局に見つからなければ良い、なんて口が裂けても言えないんですよ。 今回のケースで一番良いのは、将来を考えて専門家に依頼すること。 そうでなければ、祖母名義のままにしておく、のが良いと思います。 法定相続人でないなら、遺言を書いてもらうだけですので。 こちらの方がひいては節税になるかも知れませんね。
関連するQ&A
- 借地権名義変更について
借地権の名義変更について教えてください。 都内に住む者ですが、先月父が亡くなり父の名義だった借地（約４０坪）と家の名義を長男の私に変更したいのです。 地主さんから「借地権の名義変更に２００万円ほど必要ですよ」と言われました。 質問１：借地権の名義変更の際に高額なお金を地主さんへ払う必要があるのですか？ 質問２：何時までに支払わなければならないのですか？
- ベストアンサー
- その他(暮らしのマネー)
- 借地の名義変更について
実家の家は祖父が亡くなった時（24年前）に家屋のみを父の名義に変更しましたが、借地はいまだに名義変更をしてません。父が健在のうちに借地の名義変更を行いたいとおもいます、どのような手続きを行えばよいのでしょうか。名義変更の際、地主への名義書換料は不要であると認識しております。市役所への書類提出などが必要ですか。また、相続税などが生じるのでしょうか？ご教授ください。ちなみに父は7人兄弟の長男で、家屋の名義変更時は兄弟の押印が必要であり、大変だったそうです。同時に借地も名義変更すればよかったのですが、知識不足で地主への書換え料の発生を危惧し、先延ばしにしたようです。
- 締切済み
- その他（法律）
- 借地権の相続に関する名義変更
主人の父が昨年の年末に亡くなりました。義父は借地に自分名義の家を持って一人で住んでいました。土地は隣にある寺より借りており、寺から名義変更を早くするようにと言われています。死亡日より」１０ヶ月以内ということらしいです。 さて、名義変更するのであれば、路線価格×m2×6％とのことで借地権はあと５年残っているそうです。５年後にはさらに更新料として3％必要だということです（何の３％かは不明）。さらに更新しないのであれば買い取りますとも言われています。その場合は家の取り壊し料金を差し引いた金額で買い戻すと言われました。 名義変更の料金、更新料の料金、さらに５年残した借地権の買取料金について相場を教えてください。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 家屋の名義変更
曾祖母・父・私・妹の4人で暮らしていました。曾祖母と父が他界し、リフォームを考えていたところ、家屋の名義が曾祖母のままになっておりました。リフォーム会社からローンを組む際に、名義を私に変更しないといけないといけないと言われました。 現在の名義は・・・ ■土地（借地）・・・・・私の名義になっています。 ■家屋（築33年）・・・曾祖母の名義になっています。 ・曾祖母・曾祖父は他界しており、兄弟はおりません。 ・祖父・祖母は他界しております。息子が私の父を含め、4人おります。 ・私の父は他界しており、父の兄弟3人は存命しています。 曾祖母のいちばん近い近親者は、伯父3人（私の父の兄弟）になります。 伯父たちと不仲なので、できれば伯父たちの了承を取るような手続きはしたくないのですが、伯父たちの了承を取らずに名義を変更することは可能でしょうか? 上記の件も含め、名義を変更をどのようにしたら良いか教えてください！
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- 家の名義変更について
家(土地は借地です)の名義が亡くなった祖父のままになっています。 祖母に名義変更する際、名義変更料はいくらぐらいかかるものなのでしょうか？ 祖父が亡くなった後に事情があり祖母と養子縁組をしたのですが、 このまま名義を書き換えない場合は、祖父自体とは戸籍上他人になるので私には相続されないのでしょうか。 よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 借地権の名義確認
借地権利についての質問です。 A夫妻は築4・50年？の家（借地権）に住んでいます。 その借地はかなりの広さがありA夫妻の兄弟2家庭も同じ敷地に住んでいます。 A夫妻は生活保護を受けていて、現在は離婚して戻ってきた娘と孫2人と暮らしています。（娘も市からの援助で生活しています。たまに働いているようですが） そこで娘から相談を受けたのですが、借地権が誰の名義になっているか知りたいらしいのです。 A夫妻が言うには兄弟とは話がついていて、ちゃんと1筆書いてもらっているから安心だ。と言われているらしいのですが、実際の名義は誰？と不安らしいのです。 借地料は毎月支払っているようです。（A夫妻が自分の持分と主張している分） そして生活保護を受けているのに、財産として借地権を持っていても大丈夫なのかと。（場所がとても良い所で権利だけでもかなりの金額になるかと思われます） どなたかお答え願います・
- 締切済み
- その他(住まい)
- 借地権の名義人の死後の名義人は？
先日、父が亡くなりました。父は借地権の付いた土地に家を建てて住んでいました。 すでに母が亡くなっているため、その家にはもう誰もいなくなりました。 私は息子ですが、別の場所に住んでおり、今更その借地権の土地を利用することもありません。 近々、地主に連絡して、借地権を誰かに売るか、返還するなどの方向ですすめて行こうと思っています。 そこで質問です。 借地権については、もう手放すために動きはじめているところなのですが、、建物の登記の名義人や地主との賃貸借契約の名義人は父のままです。 これは、もう土地を手放すことにしていても、わたしに名義変更する必要があるのでしょうか？ 登記の名義人変更や、地主への契約の名義変更をするには名義変更料がかかると思うのですが、 「残務整理」をしているだけなのに、これらの費用がかかるのは納得いきません。 それでも、わたしが借地権を売る手続きをしている間は、わたしが所有者、名義人ということになるのでしょうか？ そのように登記や契約書を変更しないといけないのでしょうか？
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 土地の名義変更
現在、祖母の名義になっている土地の名義を 孫である私の名義に変更する場合、 どのような書類や手続きが必要なのでしょうか？ 私は祖母の養女になっています。 祖母の子どもたちの承諾みたいなものも 必要なのでしょうか？ また、祖母の生前に名義変更した場合と 遺言状で土地などを与えるといって 名義変更した場合では、どちらが税金的に 安くなるのでしょう？ さらに、遺言状がなく、祖母が他界した場合、 土地などの遺産（遺産と呼べるほどのものは ありませんが・・・）は、 祖母の子ども3人と養女になっている私で、 平等にわけるということになるのでしょうか。 それとも、養女とはいえ、孫である私の権利のほうが 子どもという立場の権利より、弱いものなのでしょうか？ ちなみに、祖母の配偶者も兄弟も両親もすでに 他界しております。 よかったらご回答お願いします。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 借地権について
祖母が持っている家が借地上に建っています。 それをそれを孫が譲り受けようと思っています。 借地権譲渡にはどのような金銭が発生するのですか？ 建物は築40年位なので、ほとんど価値はないと思います。 土地は路線価で大体計算して、地主さんと祖父に払えば良いのですか？ 路線価を見ると、70%になっています。 また、親から子の場合は相続になると思いますが、祖母から孫なので贈与になると思います。 金額にもよると思いますが、生前贈与する方がいいのか、借地権を購入？する方がいいのかわかりません。 調べても、どのような金銭が祖母と地主さんに対して発生するか分からず、困ってます。
- 締切済み
- 不動産売買・投資
お礼
Richard5さん丁寧なご説明どうもありがとうございました。 専門知識が何もなかったので、詳しく説明してくださってとても感謝しています。 (3)建物を所有していて、登記されている借地権（地上権） 恐らく、これに該当するのではないかと思います。 家族内では、何もわからないまま、孫の私の名義に変更した方が節税になるのではという話題が持ち上がったのですが、祖母の名義のままの方が節税になるかもしれないと教わりましたので、家族とももう一度話し合おうと思いました。 どうもありがとうございました。