地裁から来た、現況調査？

質問

ぜひ教えてください。
H13.7.16の日ポストに地裁から、「現況調査の通知及び告知書」
という書類が入ってました。
内容は、「あなたが居住する、建物や土地または敷地権について不動産競売手続きがかいしされ、裁判官より対象物件の現況調査を命ぜられました。・・・・ということでした。
現在、居住しているマンションは、H12.1.16に賃貸で入居しました。契約期間はH14.1.15までと書いてあります。今のところ契約解約という貸主さんからの意志はありません。
お聞きしたいのは、
１．このマンションが競売によって、持ち主が変り、立ち退きを迫られた場合賃借人として対抗できるますか？
２．立ち退きになった場合、立ち退き料の相場は家賃の何倍ぐらい請求できますか？
３．抵当権が先かまた賃借権が先かを知っておいたほうがいいのでしょうか？もし抵当権が先であったならばどういうことがおこりますか？
以上3点がすごく気になっています。
はっきりいって、寝耳に水でした。だからすごく不安です。
どうかどうか、お知恵を拝借させてください。
よろしくお願いします。

回答No.3

noname#4593

下記のURLにて、同様の状況で落札者が現れた場合についての質問がなされ、私も答えておりますので、そちらもご参照ください。

参考URL：

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=106193

お礼

abenokawamotiさん、親身なご回答本当にありがとうございます。
おかげでずいぶん気が楽になりました。
また分からないことがありましたら、教えていただけますでしょうか？
よろしく御願いいたします。

回答No.2

tk-kubota

はい、よくわかりました。
地裁からそのような書類がとどいているわけですから、至急に電話をして担当執行官と合う日時の打ち合わせをした下さい。その書類に必ず担当執行官の名前と電話があるはずです。そして、その時は賃貸借契約書のコピーをあらかじめ用意し渡してください。どうしても時間がなければその旨云ってください。ただし、執行官だけではなく後に評価人も来ます。その場合は家の中に入り写真なども撮ります。ですから、その時は居たほうがよいです。どうしても来てもらいたくないとはいえません。その場合は裁判所から指定のカギ屋さんと一緒にきて留守でも中に入りいろいろ調べます。調べる内容は、誰が、何時から、どんな権利で、などなどです。裁判所から来る人はその二人ですが同時の日がよいならそのように云って一度にすましてもらうようしてください。裁判所の都合もありますがそのようにしてくれることもあります。
何故、そのような調査が必要かと云いますと、これからその建物が競売になりますが、それを買った者とあなたの住んでいる権利とどちらがどうかと云うことをあらかじめ買受希望者に知らせるためです。ですからあなたに権利があろうとなかろうとありのまま伝えてください。
次に、心配の立ち退きですが、H12.1.16に賃貸で入居しました。とのことですから、仮に、抵当権設定後であったとしてもH12.1.16から３年間、つまりＨ１５年１月１５日までは従前どおり住んでいて結構です。これは例外的に認められている権利ですから、その日までは安心していて結構です。
立ち退き料などそのとき教えます。
なお、あなたが借りた日以後に抵当権が設定され、それが競売になった場合は、３年間だけでなく、いつまでも（契約更新のうえで）居住していることができます。

お礼

tk-kubotaさん、ありがとうございます。
分からないことだらけで、本当困ってました。また教えていただけますか？
よろしく御願いします。

回答No.1

noname#4593

＞１．このマンションが競売によって、持ち主が変り、立ち退きを迫られた場合
＞　賃借人として対抗できるますか？

　まず、基本的に、貸主である所有者が代わっても、新しい所有者は、旧所有者が有していた、「借家人に対して部屋を貸す義務」をそのまま引き継ぐことになります。
　従って、競売によって所有者が変ったとしても、何も心配なさる必要はありません。立ち退きを要求されることは通常であれば「無い」はずです。

＞２．立ち退きになった場合、立ち退き料の相場は家賃の何倍ぐらい請求できますか？

　仮に立ち退きを要求されたとしても、賃貸借契約の解約や更新拒絶の申し入れは、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引き換えに建物の賃借人に対して財産上の給付（立退き料）をする旨の申し出をした場合におけるその申し出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければできないことになっております（借地借家法28条、26条１項）。

　この「立退き料」ですが、双方の具体的な状況により異なりますが、通常は、同等の部屋を新たに借りるにあたって必要となる敷金、礼金、引越し費用などに相当する金額とお考え下さい。

＞３．抵当権が先かまた賃借権が先かを知っておいたほうがいいのでしょうか？
＞　もし抵当権が先であったならばどういうことがおこりますか？

　今回の競売が、抵当権の実行によるものか、それとも通常の債務不履行に基づいての債権者による差押さえ、競売手続きによるものかは分かりませんが、仮に、抵当権の実行によるものだとした場合、どちらが先でも後でも、今回のH14.1.15までの契約に関しては関係ありません。

　一般的には、抵当権設定前に締結された賃貸借契約は、抵当権者に対しても競売によってその物件を買い受けた者に対しても主張することができます。

　抵当権設定後に締結された建物賃貸借契約は、その契約期間が３年以内のものであれば、上記と同様、賃借人は、抵当権者に対しても競売によってその物件を買い受けた者に対しても主張することができます（民法395条、602条３号）。
　この場合、賃貸借契約の更新も行うことができます（民法603条）が、抵当権実行による差押さえの効力が生じた後に契約期間が満了したような場合には借地借家法による保護はなく、その更新を抵当権者に対して主張することができません（最判昭３８年８月２７日）。
　実際上、契約締結後３年経過していれば解約に正当事由があると考えれられている傾向があります（最高裁判決昭和43年９月27日、最高裁判決昭和45年６月16日）。

　しかし、少なくとも今回のH14.1.15までの契約に関しては関係ないといえます。

　その後においても、立地条件にもよりますが、賃貸用の住宅であるような場合には、買受人も、賃貸人としての地位に立ち続けることを念頭に買い受けている場合がほとんどでしょうから、契約期間が終了したからといって立ち退きを要求することは無いのではないかと思います。

　この競売手続きが、抵当権の実行によるものではない場合と抵当権設定前に賃貸借契約が締結されていた場合には、上記のような制約は無く、新所有者は、賃貸人としての地位を引き継ぐことになり、契約の更新拒絶や解除には、借地借家法上の「正当事由（立退き料に支払など）」が必要になります。

　以上、ご参考まで。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。とってもとっても心強く感じました。
明日、登記所に行って権利関係等確認してみようとおもいます。