マンション退去時の原状回復

質問

現在のマンションに入居して１８年になります。
昨今問題の現原状回復と敷金充当の問題でお尋ねします。

私の場合、賃貸借契約書に、「畳の表替え」と
「襖の張り替え」については、退去時に賃借人負担で
おこなうという条項があります。
このように契約条項に記載されている場合は、
例え１８年入居しているから経年劣化による
損耗であると、家主負担ではと申し立てても、
ダメなのでしょうか？

それと東京都は本年１０月１日付で新たに賃貸に関する
紛争を防止するための条例を出しましたが、やはり、
それにも私のケースのような、賃貸人と賃借人の間に
特約がある場合を除くと規定しています。

畳や襖に関して明らかに経年劣化と認められる場合でも、
契約条項に賃借人負担とするという、内容を謳うことは
法律上許されるのでしょうか？
釈然としませんし、都条例などもザル法のような気が
します。
その辺りのことを教えてください。
よろしくお願いします。

回答No.3

jixyoji · ベストアンサー

こんにちわ、以前回答したjixyoji-ですσ(^^)。

10月1日から施行された東京都の賃貸住宅トラブル防止ガイドラインは極めて細分化されている敷金の概要なので下記でＰＤＦをご覧いただけます。

「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン　～概要～」
http://www.toshiseibi2.metro.tokyo.jp/tintai/310-3-jyuutaku.htm

敷金トラブルのモデルケースとして下記ＨＰをご覧ください。いくらgootanukiさんが賃借人負担で契約書に合意したと言えど,あまりに不利益な契約内容であれば民法第90条の【公序良俗違反】でごり押しで乗り切ることも可能なようですね。

「借地・借家に関する問題（３）～退去の際のクリーニング代は、借家人が負担？～」
http://www.hou-nattoku.com/fudousan/lease3.php

「賃貸Ｑ＆Ａ 敷金」
http://www.chintaisenmon.com/nayami/07_07/jire/index.html

「民法」
http://www.houko.com/00/01/M29/089.HTM

＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝

第90条　
公ノ秩序又ハ善良ノ風俗ニ反スル事項ヲ目的トスル法律行為ハ無効トス

＝＝＝＝＝＝＝＝

さらに不当に高い請求は【宅地建物取引業法】第47条を楯に回避する事も考えても良いでしょう。

「宅地建物取引業法」
http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM

＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝

（業務に関する禁止事項）
第47条　宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。

1．重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
2．不当に高額の報酬を要求する行為
3．手附について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為

第47条の２　宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者（以下この条において「宅地建物取引業者等」という。）は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。

２　宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない。

３　宅地建物取引業者等は、前２項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であつて、宅地建物取引業者の相手方等の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。

第80条　第47条の規定に違反して同条第１号又は第２号に掲げる行為をした者は、１年以下の懲役若しくは50万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。

＝＝＝＝＝＝＝＝

敷金がらみの裁判所の判例は下記で色々わかります。

「敷金返還等に関する判例集」
http://www5d.biglobe.ne.jp/~Jusl/Hanrei/Tintai/SikikinSaiko.html

「敷金返還と原状回復特約に関する判例集」
http://www5d.biglobe.ne.jp/~Jusl/Hanrei/Tintai/Sikikin.html

もしgootanukiさんが引っ越して敷金などを返還しないようであれば同じようなケースの質問者さんは

『このままだと埒があかないので、家庭裁判所に申し立てるつもりです。』

と揺さぶりをかけたら敷金が返ってきたそうです。

また法的に争うのであれば民法や宅地建物取引業法を楯に最大賠償金60万円までであれば弁護士などの代理人いらずで当日結審も可能な【少額訴訟】も視野に入れましょう。

「少額訴訟について」
http://www.shiho-shoshi.or.jp/shougaku/info/

こういったことに不慣れであればお近くの行政書士,司法書士の専門家に相談してみましょう。事務所によっては"無料"で相談できます。

「日本行政書士会連合会」
http://www.gyosei.or.jp/

「全国司法書士会一覧」
http://www.shiho-shoshi.or.jp/data/zenkoku.htm

ちなみに司法書士は『簡裁訴訟代理認定資格』を持っている人は弁護士に限られていた訴訟代理とその法律相談などの業務を,簡易裁判所の事物管轄(2004年4月1日から140万円以下)が行う事ができるようになっており,和解,民事調停,保全手続などの代理も行えます。oxfordさんのケースであれば司法書士を代理人にして少額訴訟を含めて示談にまで持って行けば元が取れます。

「司法書士法第３条について」
http://homepage2.nifty.com/sihoushosi/nintei.html

「司法書士　佐藤平三郎　News」
http://www.geocities.jp/musyukunaruto/htm/news.htm
*2004年3月10日記事をご覧ください。

それではより良い賃貸環境である事をm(._.)m。

補足

まずは先般の窃盗に関するご助言ありがとう
ございました。司法書士さんにお願いして、
刑事告訴の手続きを依頼し進めております。
被害届では所轄警察が速やかに動いてはくれないと
判断したからです。

原状回復の件は、私の居住するマンションのことです。
今回も懇切丁寧なご説明ありがとうございます。
ご指摘の判例等読みましたが、私なりに結論すると、
賃貸借契約書において、「畳の表替え、クロスの張替え、
襖障子の張り替え、鍵の交換」等の特約条項を
設けることを妨げる法はない、ということでしょうか。
ガイドラインでも当然法に則しているわけですから、
これを認めています。

つまり、当方の故意や過失は別にして、最終的には
当該部分の『経年劣化』を強く訴えることしかない
わけですね。
法による規制がなくても、判例でこの経年劣化と微妙に
関係する部分の契約書での規定をしてはならないと
いうような判断がなされていることを期待して
いたのですが、残念ながらそうではないようです。
賃借人という立場では未だ釈然としませんが、賃貸人で
あれば当然と解するのかもしれませんね。

私の理解に誤りがあれば、再度、ご指摘いただければ
幸甚です。
ご親切に感謝いたします。

回答No.7

torumaringo

No. 6の続きです。コメントありがとうございます。

地裁の判決に関する切り抜きがどこかへ行ってしまったので、直ちにお示しすることができません。出てきたら、どこかで紹介したいと思います。正確に覚えていませんが、大阪あたりで半年くらい前に確定した地裁判決でした。

担当弁護士の話によると、簡裁の裁判官は「契約自由の原則」を知らないのではないかと思わせるほど一切考慮せず、というよりも、被告側の問いかけを最初から最後まで無視し続けるという大変失礼な態度を取り続け、お金を持っている大家は貧乏な借家人のお願いくらい聞き入れなさいよ、という基調で通したので、大家とその弁護士の怒りは頂点に達し（笑）、地裁に控訴した。

地裁では争点の一つひとつを丁寧に議論する環境が用意され、「契約自由の原則」と、「原告が署名捺印した契約書に何が書かれているか」を徹底的に議論した結果、大家勝訴の判決を勝ち取ったとのことでした。

彼は続けて、簡裁における少額訴訟の議論は、このようにレベルが低いので少額訴訟は拒否して（大家の一存で拒否できる）通常訴訟に移行し、簡裁判決に納得いかない場合は地裁に控訴し徹底的に議論せよ、と説いています。今、この弁護士による裁判対策が不動産屋、大家に向けて盛んに流されています。弁護士も商売ですから、弁護士を儲けさせる話であることを差し引いて受け止めるべきですが（笑）、私も実際に彼の話を聞きに行き、なるほどと思った次第です。

いろいろな場所で指摘されているとおり、東京ルールは、ルール導入前から既存の枠内にとどまる内容になっています。そもそも都庁には、民間の契約を無効にする権限などないのです。中身が伴わないのに派手な宣伝を繰り返す都庁の姿だけが際だっており、個人的には極めて「石原慎太郎」的な行動だなと感じています。

なんだかgootanukiさんのお立場に反対することばかり書き連ねてしまいましたが、おやりになろうとしていることを批判中傷するつもりは全くございません。この種の問題はケースごとに個別的に判断されるべきであり、gootanukiさんの交渉が円満に解決されることを希望します。長文の書き込みを繰り返し、失礼いたしました。

回答No.6

torumaringo

No. 4の続きです。コメントありがとうございました。

大家が勝訴した比較的最近のケースでは、簡裁における議論が「契約自由の原則」を踏みにじっており、不必要に原告寄りであるとして、地裁が簡裁判決を破棄し、確定しております。

議論の根拠が他人の契約書とか、契約書に書かれていない「経年劣化」の概念を持ち込むといった手法は、大家が毅然とした姿勢で臨んでくる場合には、打破することはできないです。議論の焦点は、他人の契約書でなく、自分の契約書だからです。

ただ、私はgootanukiさんのお考えを否定するつもりはありません。おかしなことを主張する大家がまだ存在することも事実です。

世の中、何事も交渉です。議論してみたら大家が大幅譲歩する可能性もあります。まずは、議論を尽くしてみてください。

補足

torumaringo様

アドバイスありがとうございます。
貴殿とはスタンディングポイントが違うようなのですが、
家主側の立場で考えていただくという点では、大変参考に
なりました。

「大家が勝訴した比較的最近のケースでは、簡裁における議論が「契約自由の原則」を踏みにじっており、不必要に原告寄りであるとして、地裁が簡裁判決を破棄し、確定しております。」

とありますが、具体的判例が示されていないので、なんとも！？

「議論の根拠が他人の契約書とか、契約書に書かれていない「経年劣化」の概念を持ち込むといった手法は、大家が毅然とした姿勢で臨んでくる場合には、打破することはできないです。議論の焦点は、他人の契約書でなく、自分の契約書だからです。」

このご意見には、ふたつの誤認があるかと思います。
(1)「契約書に書かれていない経年劣化の考えを持ち込む…」
ですが、経年劣化の考え方はとりわけ居住年数が長い
場合においては、原状回復問題で争いになった際は
重要な争点となっています。契約書に特約の記載が
あるなしに関わらずです。それはすでに示した東京
簡裁の判例からも明らかですし、私が調べた範囲内でも
十分そのように認識しております。
(2)「議論の焦点は、他人の契約書でなく、自分の契約書だからです。」
多分これは東京簡裁の判例を論拠にすることについて、
述べていらっしゃるのだろうと思いますが、当然のことながら、
私のマンションの賃貸借契約書記載事項について、議論する訳です。
そのために有利になる根拠を判例や最近の原状回復に関する
通念から求めるのは、至極当たり前のことですし、また、
相手方である家主も、貴殿の示した上記の地裁の判例を
示してくる可能性が十分にあります。

そんな中での議論であり、最終的には双方合意の下での
着地点を見出すつもりです。
それが私の真意です。

以上

回答No.5

elmclose

まだ、退去されてないのでしょうか？
まだ、賃貸契約の解除の申し出もされてないのでしょうか？

今、お住まいになっているならば、襖の張替えと、畳の表替えを、賃貸人さんに要求されたら良いのではないでしょうか。１８年間、行なわれていないとしたら、賃借人として要求しても問題ない事項だと思います。
また、次回の契約更新のときに、契約条項の見直しを要求されれば良いのではないかと思います。

回答No.4

torumaringo

既にご自身がお気づきの通り、東京の条例は「契約自由の原則」に基づいています。条例に書いてある「原則」からほど遠い内容の契約書を作成することが許されています。「他の人の契約書がこうだから、自分も同じに」という話では全くありません。

特約は有効です。

本人が署名捺印した契約書の内容を否定することは、専門の弁護士でも困難です。詳細は省きますが、基本的にはできないとお考えください。

自分勝手な立場を一方的に相手に押しつけますと、gootanukiさんの側に非があると認定される危険も潜んでいます。精算すべき金額を精算せずに逃亡したということで、gootanukiさんに債務が発生します。

安易に少額訴訟を勧める方がおられますが、全く感心しません。

なぜなら、大家が借家人、連帯保証人に対して支払請求をしたり、少額訴訟をしかけることも可能だからです。gootanukiさんが署名捺印した契約書に基づき発行される支払請求は、確定判決と同等の効力を持ち、強制執行も可能となります。

司法は、借家人救済のために存在する制度ではないということを、頭の片隅で覚えておいてください。

また、あとさきの事を考えずに内容証明を送りつける行為についても、私は個人的にお勧めしません。作戦を練ったあとからでも遅くありません。

原告（借家人）側の議論が稚拙なため、敷金返還訴訟で原告が負けるケースも出始めています。文書で明確に規定されている事柄については、裁判に訴えても基本的には勝てないとお考えください。

文書での規定が曖昧で解釈が分かれる問題、納得できない点については、一義的には契約者同士がよく交渉することです。これが一番重要かつ経済的です。

いろんな議論を大家に持ちかけるのはご自由ですが、同時に、大家には借家人から出された提案を受け入れなければならない義務はない、という限界があることも承知しておきましょう。

マクロの統計を根拠に、「賃貸の需給関係が緩んでいるので借り手市場なのだ（＝大家の立場は弱い）」という議論を展開する人がいます。しかし実際には、家賃が不当に高く、地の利が悪く、手入れも行き届いていないという悪条件が揃っていなければ、そこそこ満室になるものです。大家さんが劣勢に立たされているという意見が正しいかどうか、怪しいところです。

大家と交渉するときには、落としどころを用意しておくことです。

次に、gootanukiさんがどうしても納得できない場合、契約者対等の原則がありますから、gootanukiさんの立場で大家の見解を頭ごなしに否定することはできません（大家の見解を受け入れ拒否することはできても、否定はできない→結論が出ない→敷金が戻らない）。

大家の見解を覆すことができるのは、裁判所だけです。そのときは勝つ裁判をしなければ意味がありません。勝てますか？どうぞ慎重にご検討ください。

私でしたら、修繕の見積もりを出してもらい、1行ずつチェックし、契約書と矛盾する箇所やあまりに高いと思われる部分に集中して議論します。議論が煮詰まったところで妥協します。

補足

アドバイスありがとうございます。

私の立場をまず明確にしておかなければいけないと
思います。

＞私でしたら、修繕の見積もりを出してもらい、1行ずつチ＞ェックし、契約書と矛盾する箇所やあまりに高いと思わ＞れる部分に集中して議論します。議論が煮詰まったとこ＞ろで妥協します。

貴殿と同様の考え方を当初から持っております。

＞自分勝手な立場を一方的に相手に押しつけますと、
＞gootanukiさんの側に非があると認定される危険も潜んで＞います。精算すべき金額を精算せずに逃亡したというこ＞とで、gootanukiさんに債務が発生します。

という考え方はもっておりません。

特約が有効ということも理解しました。
しかしながら、１８年という期間居住している事実と
経年劣化という問題。契約書に特約があるから、当該
費用は黙って負担しろという姿勢に納得がいかない
だけなのです。

詳細は省きますが、東京簡裁の平成７年８月８日の
判例に、
http://www.annie.ne.jp/~y-s/t/hanrei.htm
特約がある場合でも、居住期間おける経年変化による
損耗は負担する必要がないといものがあります。

この判例を論拠に、もし、退去時に家主が非常識な
請求をしてきた場合には、請求書を確認しながら
家主と一件一件話し合いたいと考えております。

回答No.2

moon_night

確か７年くらいで壁紙やらは原価償却されて請求されないと思います。
それだけ長い間すんでいれば経年変化が激しいので、原状回復するときにはほとんど大家さんもちになるはずです。
住めば住むほど家が傷むのは当然なので、その分大家さんの割合が多くなると聞いたことがあります。

たとえ 賃貸借契約書 に書いてあっても、基の法律より逸脱している場合は基の法律が優先されるはずです。

詳しい話は専門家の方に期待してください。

回答No.1

o24hi

こんにちは。

　原状回復特約がある場合でも,賃借人が原状回復の義務を負うのは「小修繕」の範囲であり,「大修繕」にあたる部分についての原状回復義務までをも負うものではないそうです。
　また,「小修繕」の範囲でも,自然損耗と考えられる部分については,契約に係るあらゆる事情が考慮され総合的に判断されるようですが,原則として自然損耗の部分についてまで賃借人が当然に原状回復義務を負うとするものではないと解されるようです。
　下記のような判例もあります。あきらめないで,家主と交渉してみる価値はあると思います。

http://members.at.infoseek.co.jp/kanji/siki007.html

参考URL：

http://members.at.infoseek.co.jp/kanji/siki007.html