登記名義変更のデメリット

質問

夫4/5、私（妻）1/5の共有名義登記となっている
不動産（土地と家屋）を、私だけの名義へと
変更することになりました。
理由は、夫にいろいろあったため不動産を
私だけの名義にして保全することにしたためです。
・登記変更の手続きは自分で行うので、
　法務局へと支払う登録免許税のみ
・婚姻20年以上なので、名義変更による
　税金（贈与税など）は確定申告をすることで無課税
・不動産取得税も特例適用によりほとんどなし

このような状況ですので手続き上はなにも
問題が無いのですが、実際私のみの名義へと
変更することによりどのようなデメリットが
あるのか解からず登記変更の申請を躊躇しています。

何か考えられるデメリットはありますでしょうか？

特にこのまま婚姻生活が継続するとした場合の
デメリットはありますでしょうか？

ご回答、宜しくお願いします。

回答No.4

businesslawyer · ベストアンサー

夫との共有名義を、妻単独名義にする場合のデメリットは？と言うご質問ですが、これは、夫から妻への贈与税の対象となりますので、それがデメリットと言えばデメリットですが、ただ、質問者は「申告する事で無課税」と言っていますが、その意味が私には良くわかりません。私は、税法は専門外なので、贈与税が免除あるいは減額される場合等の事例を知らないからですが、本当に贈与税がかからないのか、確認した方がいいと思われます。そもそも、現在の家屋と土地を購入した時に、質問者と夫が各々の持分に見合う購入金額を出していれば、贈与にはなりませんが、全て夫のお金で購入したのに、質問者との共有名義にしたのであれば、贈与税の対象になったと思われますが、そのときはどうだったのでしょうか？その他の事では、毎年課税される固定資産税は、今後質問者のみが負担する事になります。それから、万一将来離婚した時は、その不動産が、主として夫の支出により購入したものである場合には、質問者名義でも夫の財産とみなされ、財産分与として質問者が受領出来る場合でも、すでにその不動産が質問者名義になっている事から、財産分与として、他にはもらえないことになるかもしれません。また、質問者単独名義とすれば、その不動産は質問者単独で処分でき、また、登記を得た事により、その不動産の所有権の全てが、質問者にある事を第三者に主張できることになります。

補足

回答、有難うございました。
不動産を購入した時は各々お金を出し合い共有名義としました。
逆に
＞財産分与として、他にはもらえないことになるかもしれません。
ということは、万一将来離婚した時、他に財産分与するものが無い場合には今回私名義にした不動産を夫へと分与しなければいけないということでしょうか？

回答No.7

businesslawyer

不動産購入時には、お互いの持分に見合ったお金をそれぞれ出しているのであれば、贈与にはならなかったと思われますし、その持分は、夫婦各々の財産と言う事になります。そして、夫の持分を妻名義にする事は、贈与となるので、贈与税の対象となる事は、他の方も回答している通りです。ところで、財産分与とは、夫婦の共同財産を離婚時に分けることですが、通常の夫婦は、夫が主としてお金を稼いで、色々な財産を「夫名義で」取得している事が殆どのはずです。しかし、妻には「内助の功」という仕事があり、それに見合う、財産分与をしてもらえなければ、不公平です。ですから、財産分与とは、主として、夫から妻に渡すものであり、妻だけが働いていたのならともかく、妻から夫へ渡すものではありません。ただ、ご質問のように、離婚することなく、今回不動産の贈与を受けた場合、贈与税の対象となる事のほかに、それが、将来離婚した時の財産分与の計算の時に、「あの時、不動産の持分を贈与したから、財産分与はそれで終わり」等、今回贈与を受ける不動産持分の評価額を、財産分与の額から、差し引かれる事になる可能性がある、と言う事です。

回答No.6

towns

>このように婚姻外の女性が産んだ子供でも財産分与請求されれば分与しなければいけないのですよね。

財産分与は「夫婦が離婚する際に、夫婦が共同で取得した財産を清算する」制度であり、子供が親に対し請求できるものではありません。

婚姻外の女性が産んだ子供にも相続権がありますから、離婚成立前にご主人について相続が発生した場合は、夫の共有持分５分の４について妻と子が２分の１づつ相続することになります。

回答No.5

SSSIN

「夫にいろいろあったため不動産を私だけの名義にして保全」というのが、夫の債務保証から逃れるためでしたら、＃2、＃3の方の回答通りです。

不動産の名義変更は可能ですが、詐害行為として訴えられる可能性があります。ただ、債権者取消権の消滅の時効は債権者が取消原因を知った時より２年です。従って、債権者への「妻に当不動産を贈与します」という覚知から２年が過ぎれば時効は成立します。

ただ、その不動産に抵当権が設定されていれば、債権者は名義変更を承諾しないでしょうし、仮に名義変更しても競売されるリスクがあるので得策ではありません。

また、婚姻生活が継続した場合には該当しませんが、将来離婚した場合には、「財産分与・慰謝料等」として財産を分与した場合には法律上正当な行為なので、後に債権者が「詐害行為取消権」を行使し訴訟に至っても勝てる可能性は高いです。

回答No.3

towns

>理由は、夫にいろいろあったため不動産を私だけの名義にして保全することにしたためです。

「いろいろあった」内容が不明ですが、「保全」という言葉から一般的に考えられる経済的な問題だと理解して回答します。

夫の債権者からの追求を逃れる目的であれば、法的には民法第４２４条の詐害行為取消権の対象となる恐れがあります。

また、債権者からは「悪質な財産隠し」と見られることで、有形無形のデメリットがありますので、慎重にされたほうがよろしいと思います。

参考URL：

http://www.houko.com/00/01/M29/089B.HTM#s3.1.2

補足

回答頂きまして、有難うございました。

私が「保全」という言葉を使ってしまったので
皆様へと誤解を招いてしまったようで、
すみません。
いろいろというのは夫の不貞です。
私共には子供がいないのですが、相手が若い
女性だったためそちらに子供が出来た場合の
財産分与請求から不動産を守るため。
というのが理由です。

このように婚姻外の女性が産んだ子供でも
財産分与請求されれば分与しなければ
いけないのですよね。

またそれを逃れるために今回のように名義変更し
私だけの財産とした場合は請求されても
分与しなくとも良いとの理解でよいでしょうか？

質問内容が少しずれてしまってますが、
回答頂ければ助かります。

また先に回答頂いてます、「夫の債権者からの
追求を逃れる目的でない」とした場合は
ほかに考えられるデメリットはないと思って
問題ないでしょうか？

回答宜しくお願いします。

回答No.2

noname#24736

夫に債務や連帯保証債務が有り、「差し押さえ（強制執行）等を免れるために、直近に妻名義に変更するのであれば「詐害行為」とみなされて、その処分行為取消の請求をされる場合があります。
問題がないか、弁護士などに相談しましょう。

参考urlをご覧ください。

参考URL：

http://www.saitama-np.co.jp/main/sodan/sihou/sihou3.htm

補足

回答頂きまして、有難うございました。

夫に債務や連帯保証債務が有り、「差し押さえ（強制執行）等を免れるために、直近に妻名義に変更するのであれば・・・
という回答を頂きましたが、今回名義変更する
理由はそのような理由ではありませんでした。
私が「保全」という言葉を使ってしまったので
皆様へと誤解を招いてしまったようです。
すみません。

「差し押さえ（強制執行）等を免れるための
名義変更でなければ、ほかのデメリットは
無いと考えてよろしいでしょうか？

回答No.1

SSSIN

デメリットとしては、

1.コスト
使用収益する権利がある反面、維持管理費（メンテナンス、固定資産税、火災保険、修繕費等）が生じる

2.流動性
金融資産とは違い、換金化するのに時間がかかる。

3.特別受益
夫の相続の際に贈与不動産が特別受益に該当し、持ち戻し計算され、場合によっては他の相続人の遺留分にも関わってくる。

このくらいでしょうか。

補足

早速、回答頂きまして有難うございました。
１．コスト
そうですね。離婚となった場合は私が全て
負担しなければいけなくなりますね。
当面は婚姻生活を継続していますので維持管理費の
負担配分は現行通りになるかと思います。

２.流動性
私名義になったあとに、何らかの理由で
換金化する必要が出てきた時に時間がかかる
ということかと思いますが、当面および将来に
離婚ということになっても私が住み続ける予定
ですので大丈夫でしょうか。

３.特別受益
今回名義変更予定の不動産は、相続したものでは
無く夫と私が取得（買った）ものです。

この場合は３の特別受益の問題は想定しなくとも
良いということでしょうか？