土地の名義変更

質問

現在、祖母の名義になっている土地の名義を
孫である私の名義に変更する場合、
どのような書類や手続きが必要なのでしょうか？
私は祖母の養女になっています。
祖母の子どもたちの承諾みたいなものも
必要なのでしょうか？

また、祖母の生前に名義変更した場合と
遺言状で土地などを与えるといって
名義変更した場合では、どちらが税金的に
安くなるのでしょう？

さらに、遺言状がなく、祖母が他界した場合、
土地などの遺産（遺産と呼べるほどのものは
ありませんが・・・）は、
祖母の子ども3人と養女になっている私で、
平等にわけるということになるのでしょうか。
それとも、養女とはいえ、孫である私の権利のほうが
子どもという立場の権利より、弱いものなのでしょうか？
ちなみに、祖母の配偶者も兄弟も両親もすでに
他界しております。

よかったらご回答お願いします。

回答No.2

SSSIN · ベストアンサー

1.どのような書類や手続きが必要なのでしょうか？

祖母との間で贈与契約書を作成して、司法書士を通じて所有権移転の登記を行います。必要書類については下記をご覧ください。
http://homepage3.nifty.com/shibazaki/zoyo.htm
http://homepage3.nifty.com/yro-yoshino/zaisanbunyo.html

また、贈与税が課税される場合には税務署に贈与税の申告・納税が必要になります。贈与税は暦年で110万の基礎控除を超える部分について課税されます。ただ、現在は「相続時清算課税制度」があり、2500万円迄の特別控除額以内の金額ですと贈与税は課税されないというものです（相続時に清算されます）。年齢等の要件がありますので下記URLをご覧ください。

http://www.taxanser.nta.go.jp/4503.htm
http://www.eonet.ne.jp/~okajimas/sub106.html

こちらでメリット・デメリットを回答していますので参考までに。
http://protection.okweb.jp/kotaeru.php3?q=1000012

2.祖母の子どもたちの承諾みたいなものも必要なのでしょうか？

贈与は双務契約です。つまり、祖母が土地をご質問者さんに贈与する意思表示をし、をご質問者さんがそれを受諾してはじめて成立します。従って、他の子供の承諾は必要ありません。また、お互いの意思を確認と贈与の証拠を残すため「贈与契約書」を作成してください。

他の子供の承認は必要ないのですが、後々の相続の際のトラブル等を考慮して、できれば事前に報告をしたり、その土地以外に相続財産は必要ないということでしたら遺留分の放棄をする等、他の子供に配慮があると良いと思います。

3.どちらが税金的に安くなるのでしょう？

一般的には相続税です。相続税は基礎控除「5000万+法定相続人×1000万」までの財産なら課税されませんし、税率も贈与税より低くなっています。

ただ、上記に説明した「相続時清算課税制度」を使用して贈与を受けた場合で、その贈与資産を祖母の財産に加算しても基礎控除以下であれば税金を支払う必要はありません。

4.「遺言状がなく～平等にわけるということになるのでしょうか。～弱いものなのでしょうか？」

養子は法律的には「子」の身分になりますので、他の子3人と同じ身分です（その意味では平等です）。法定相続人が祖母の子ども3人と養女になっているご質問者さんだけの場合、それぞれ1/4づつの法定相続分があります。実際の遺産分割は「遺言」があれば原則それに従います（遺留分の問題があります）。「遺言」がない場合には、法定相続分を考慮しながら相続人間で遺産分割を行います。話合いで決めますので必ずしも法定相続分通りの分割になりません。もし、遺産分割協議が不調になれば、家裁に調停・審判の申立てをします。

5.特別受益、寄与分
相続分を決める際には、特別受益や寄与分を考慮して決めます。もし、祖母から土地を生前に贈与を受けた場合には、それは特別受益に該当します。特別受益は相続財産にその分を持ち戻して法定相続分を計算し、ご質問者さんの相続分からは、その特別受益が差引かれて計算されます。従って、相続時には相続財産を相続できない可能性はあります。
http://www3.ocn.ne.jp/~fukajimu/sub22.html

また、寄与分は祖母の財産の維持・増大に貢献した場合に認められるものです。詳しくは下記URLをご覧ください。
http://www3.ocn.ne.jp/~fukajimu/sub17.html

お礼

いろいろ書いていただき、ありがとうございます。
URLもたくさん教えていただき、
ありがとうございました。
やっぱり、思っていたより複雑ですね。
独りよがりにならなくてよかったです。
今すぐに贈与・相続問題があるわけではないので、
じっくり参考にさせていただいて、
一番いい方法を見つけたいと思います。

回答No.4

businesslawyer

他の方も回答していますが、生前に贈与を受けるなら、相続により引き継いだ方が、税金面（贈与税）でかなり得になります。そして、祖母の遺言が無い場合、他の3人の子供と養女であり孫であるあなたは、「子供としての相続分」と、「孫としての相続分」の双方があります。もちろん通常は孫は相続人にはなりませんが、「祖母の子供の一人であるあなたの親」は、健在なのですか？もし健在なら、あなたは、養女として他の子供と同じ法定相続分があります。もし、「祖母の子供の一人であるあなたの親」がすでに亡くなっている場合には、あなたは、親を代襲して祖母の相続人になり、さらに、養女として相続人になるので、2面で相続人となり、他の相続人の2倍の法定相続分があることになります。と、ここまでは、法定相続分の話ですが、実際に、祖母が亡くなると、遺産分割でかなりもめる事が予想されます。従って、祖母があなたに土地をあげたいと思っているのなら、「○土地は○○に相続させる」等と遺言を書いてもらう事をお勧めします。遺言で遺しておけば、他の相続人の遺留分を害しない限り、その遺言に記載された財産は、間違いなく手に入れる事が出来るからです。

お礼

ありがとうございます。
やはり、遺言するのが一番なのですね。
私の親は生きています。
でも、その子供たちと対等にいれるということを知り、
ひとまず、安心しました。

回答No.3

igonsyomaster

1.土地の名義変更について
要するに祖母とあなたの贈与契約になりますので、当事者の合意のみで有効に成立します。他人の承諾は必要ありません。法務局で土地の所有権移転の登記をすることが必要です。
ただ、余計なことかもしれませんが、遺産分割時にはもめそうですね。
生前贈与を受けた財産については特別受益とみなされ、相続時に遺留分減殺請求の対象になるものと思われます。
2.税金について
相続税は、相続人が４人とすると、９０００万円が基礎控除額となります。したがって、遺産が９０００万円以下なら相続税は発生しませんので、贈与よりもお得と思われます。
3.相続の権利について
実の子も養子も相続権は平等です。

お礼

当事者だけで成立するのですね。
私も無知なりに、いろいろネットなどで、
調べたのですが、やっぱりよくわからなくて…。
登記という言葉も最近知って、
また調べなきゃと思っているし、
遺留分減殺請求という言葉も…。
基礎控除額という言葉もイマイチ…。
だけど、9000万もないと思います。
贈与はできるけど、相続のほうがやっぱりお得なんですね。ありがとうございました。

回答No.1

mak0chan

＞祖母の生前に名義変更した場合…

贈与税の対象になります。基礎控除額は 110万円しかありません。

＞遺言状で土地などを与えるといって名義変更…

相続税の対象です。こちらの基礎控除額は、お祖母様の全遺産のうち、
・5,000万円＋1,000万円×法定相続人数
です。
相続まで待つほうが、税金面で有利なことは言うまでもありません。

＞子ども3人と養女になっている私で、平等に…

そのとおりです。養子は実子と同じ権利があります。

なお、税金に関しては、国税庁のタックスアンサーが分かりやすいですよ。参考URLです。

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/index2.htm

お礼

相続まで待つほうがいんですね。
しかも、子供たちと平等なんですね。よかったです。
国税庁という庁のHPまで教えていただいて
ありがとうございます。
こういう省庁のHPって役にたつんですよね。
でも、国税庁という言葉は頭にありませんでした。
ほんとうにありがとうございました。